Cuánto me pueden dar de hipoteca según mis ingresos como autónomo

La cifra que puedes pedir no sale de una tabla fija — sale de tres cálculos que el banco cruza entre sí. Aquí tienes cómo se hace ese cálculo, con ejemplos concretos para que puedas hacer tu propia estimación antes de ir al banco.

Actualizado: 08/08/2026 Lectura: 6 min Categoría: Requisitos y viabilidad

El banco no calcula el importe de tu hipoteca a partir del precio de la vivienda que quieres comprar, sino al revés: primero calcula cuánto puedes pagar de cuota mensual según tus ingresos, y de ahí deriva el importe máximo que está dispuesto a prestarte. Entender este orden cambia cómo debes plantear la búsqueda de vivienda.

Calcula antes:

El resumen antes de entrar en detalle

Como referencia rápida: multiplica tus ingresos netos anuales por 4-4,5 para tener una estimación orientativa del importe máximo de hipoteca, antes de entrar en el detalle del cálculo real.

El cálculo, paso a paso

1. Ingresos netos mensuales — el banco calcula el promedio de tu rendimiento neto de los últimos 2 ejercicios fiscales, dividido entre 12.
2. Cuota máxima permitida — aplica el ratio de endeudamiento (30-35% de esos ingresos netos), restando primero cualquier otra deuda que ya tengas (préstamo de coche, otra hipoteca, etc.).
3. Importe máximo de la hipoteca — a partir de esa cuota máxima, calcula el capital que puede prestarte según el plazo (habitualmente hasta 25-30 años) y el tipo de interés de la oferta.

Ingresos netos anuales	Cuota máxima orientativa (30%)	Importe aprox. a 25 años*
18.000 €	≈ 450 €	≈ 97.000 €
24.000 €	≈ 600 €	≈ 130.000 €
30.000 €	≈ 750 €	≈ 162.000 €
40.000 €	≈ 1.000 €	≈ 216.000 €

*Estimación orientativa con un interés de referencia medio. El importe final varía según el tipo concreto de cada oferta y el plazo elegido.

Qué puede reducir esa cifra

• Deudas activas — cualquier préstamo o financiación en curso resta directamente de tu margen de endeudamiento disponible.
• Ingresos con tendencia decreciente — si el segundo año declaraste menos que el primero, algunos bancos ponderan a la baja el promedio para ser conservadores.
• Edad — cuanto más cerca estés de la edad máxima de la entidad (habitualmente 70-75 años al finalizar el préstamo), menor plazo disponible y, con ello, menor importe máximo a igualdad de cuota.

Qué puede aumentarla

• Segundo titular con ingresos — suma ambos rendimientos netos al cálculo, ampliando el margen de endeudamiento disponible.
• Avalista — no aumenta directamente el importe según tus ingresos, pero puede inclinar la decisión del banco a conceder una cifra que, sin aval, quedaría en zona límite.
• Entrada superior a la mínima — reduce el capital que necesitas financiar, lo que en la práctica te permite optar a una vivienda de mayor valor con la misma cuota mensual.

Un error habitual: buscar vivienda antes de hacer este cálculo. Muchos autónomos visitan pisos por encima de su capacidad real de financiación y descubren la limitación tarde, cuando ya han hecho una oferta. Calcula primero tu importe orientativo; busca vivienda después.

Por qué conviene pedir una pre-valoración antes de buscar vivienda

La mayoría de bancos ofrecen una pre-valoración orientativa (a veces llamada «estudio previo») sin coste ni compromiso, a partir de tu declaración de la renta. No sustituye a la aprobación final, pero da una cifra bastante más fiable que cualquier calculadora genérica, porque ya incorpora el criterio de riesgo específico de esa entidad para perfiles de autónomo.

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Contenido informativo elaborado con criterio editorial propio. No constituye asesoramiento financiero ni sustituye la valoración de un profesional o entidad bancaria.